回看2013年，中国房价上涨了26.6%，涨幅高于2012年的10.9%，在2013年作为操盘的你为老板考虑过没有？如果你涨价了，进入2014年，你又有什么决策？如果你没降，面对2014年的楼市你是否感觉很庆幸，还是继续降着卖呢？如果作为操盘的你，总是跟着形势降着卖，那我想你被炒鱿鱼不远了。楼市市场化的条件下，你有自己的监控机制来为你做决策参考吗？如果没有，还是多关注下业内人士的市场预判以及问题研究吧。

   市场化的楼市，供求将决定一切。供求的研究一般要细分为如下因素：房产投资量比增减、房产预售量比增减、房产销售量比增减、房产价格量比增减等，这些数据是分析房产未来走势的基础，也是为操盘的老总们提供优惠制度制订、促销力度大小、以及价格调整大小的参考。

   有了2013年的释放，普遍认为被压抑的房屋需求已经消化，2014年房屋销售增长会放缓，这是对房产走势的最基本判断，那么是不是所有的城市都要随从这个因素呢？显然不是，因为市场化条件的楼市，必须要把宏观市场和微观市场结合起来，也就是大趋势和地方的供求充分结合。这决定了2014中国房地产市场增速预计将进一步放缓，各地楼市将更加冷热有别。其中一线城市过高的房价还在激化着购房者的不满情绪，观望气氛非常浓厚；而与房地产交易和基础设施相关的影子银行不良债务也在不断膨胀着它的规模，因此贯通机构预测，没有银行参与的楼市，就算政策怎么变化，收效也是客观的。

   2014面对中国楼市有哪些问题，作为决策者应该关注哪几个因素呢？

　　1、三、四线城市房价会下降吗？

   有判断认为，在一二线城市房屋供应长期过剩，消费者纷纷积聚大城市买房，造成三四线城市房产需求低迷的情况下，三四线城市房价可能下滑，进而可能给中国正在进行的去杠杆化过程带来影响。这是大牌开发商迟迟不愿意进驻三四线城市的决策根本。

   当前，中国正试图解决过去几年信贷推动下的增长所造成的种种问题，包括房地产泡沫和日益上升的不良贷款风险。开发商在较小城市的购地的积极性可能减弱，进而可能损害部分地方的经济。不过城镇化和农民工回归内陆城市可能会提供一定的缓冲。

   但贯通分析认为，经济学者和房产专家低估了三四线城市的城镇化速度。中国楼市的最大问题是资本催化的结果，是内外资本盲目积聚的结果，在理性的金融环境中，三四线城市的金融环境还是相对健康的。也就是说，如果三四线城市的资本不向一二线流失，反而又有回流的背景下，三四城市的前景才是最值得看好的。何况发展平衡问题是政府最应关组的根本问题。

　　2、中国哪些城市可能被征收房产税？

   对于房产税在哪些城市征收问题，也是影响开发商投资方向决策的关键。政府已经明确表示表示正寻求加快房产税立法，并制定一个跟踪房屋所有权的全国系统。这可能将为在更多城市实施房产税铺平道路，从而帮助缩小贫富差距。房产税目前在上海和重庆试行，分析人士预计决策者将计划在北京等主要城市和一些较小城市推行房产税。

   房产税实施不可能一刀切，房产税可能实施到哪些城市？这是决策者应该提前关注的因素，你项目所在城市是否列入了政府的严重关切，这决定着你是否将面对这些问题。

　　3、保障性住房对市场影响多大？

   自政府提出，全国推出1000万套保障房以后，房价似乎依然波澜不惊，于是社会各路分析认为，保障房效应失败。其实这种判断是非常武断的，保障房必然会有一个建设周期，这种调节不是“西药效应”，而是“中药效应”，毕竟建设需要一个周期，最近几年楼市的反应，也不能说没有这个疗效。

  据了解，北京市政 府称，未来将向户籍居民提供更多保障性私人住房，以确保普通人买得起房。当地房屋管理机构曾表示，2013年和2014年计划建设7万套价格比周边同类住房低30%的保障房。上海、广州和深圳等其他房价涨幅最大的城市可能推出类似的举措。中国毕竟还是穷人多，保障房的实施，改变了民众对楼市的怨言，改善了对政府的态度，单靠少数资本掌握者的富人单方来炒作楼市，显然有点儿曲高和寡了，你所保障房对楼市到底影响多少呢？

    4、不动产登记对楼市影响多大？

   不动产登记制度，看似是为了规范楼市，其实这个工程的意义十分深远。这是中国私有财产保障的立法基础，也是公在当代，利在千秋的事情。

   为了配合这个工程，国土资源部正酝酿推出全国性的不动产登记系统，有分析人士预计该系统将在房产税开征前投入使用，并将有助于习近平的反腐行动。在中国这个有时会把不动产作为礼物的国家，一些人对披露这类信息感到不安。但中央政府在推出不动产登记系统方面步伐非常缓慢，该系统的有效性和透明性可能仍不得而知。但贯通分析认为，政府恐怕决心已定，只是没有类似发动运动式的整顿，而是像治疗痤疮一样地慢慢挤出。在欧美，房产当做民生的基础商品之一，而不是经济发展依托的全部。

   5、房产的信贷危机对楼市影响多大？

   信贷危机有两个层次。一个是开发商的信贷，一个是购房者的信贷，抗这个危机的只有银行。信贷危机是楼市深层次的根本问题，如果不慎重，那就是“癌症”的征兆。

   当前，中国正在加强对影子银行的监管。自政府2010年开始限制对房地产开发商贷款以来，房地产业近年来严重依赖影子银行业。违约可能即可迸发，资产质量不断恶化，使银行等放贷机构对向开发商放贷态度更加谨慎，特别是较小的开发商。

   贯通认为，有关部门对于切断房地产公司信贷获得渠道虽然没有棒喝终止，但政府等专家对楼市的会诊工作已经结束，症状已经了如指掌，手术才刚刚开始。中国央行最近发布的数据显示，2013年，房地产投资新增银行贷款增长73%，人民币约2.34万亿元，数据大大高于2012年7.1%的增幅。这是个危险信号，也决定着2014年的日子不会好过。

据媒体分析李克强总理动作认为，李克强总理推动“南北中三家民营银行审批过关”是对金融市场深化改革的动作之一；今年频繁约见生产制造企业而冷落房产企业也是政府看清房产之于民生观念的转变。